空 室 対 策
なかなか部屋が埋まらない・・・・・・
空室対策はオーナー様にとって切実な問題であるはずです。悩みを抱えているオーナー様は少なくありません。
賃貸不動産経営で最も重要なことの１つは物件の稼働率を維持することです。空室対策は賃貸経営を行う上で欠かせない要素となります。一方でうまく稼働すると賃貸経営の問題は、ほとんど解決されるといっても過言ではありません。
弊社では、稼働率を高く維持するために、大きく分けて5つの点に重点を置き空室対策を行っています。
※ソソグー不動産はいずれの点にも徹底的にこだわり、実績を上げることができます。
なるべく高い金額で空室の募集を行いたいところですが、適正な募集賃料の範囲内で設定することが、早期入居に繋がります。
家賃査定対象物件と比較対象となる物件（部屋）の成約事例を選定し、立地などの要素の他、設備や内装仕様を細かく比較していきます。
以下の点を基準に算定を行い、募集賃料をご提案させていただいています。
1.近隣競合物件賃料（成約賃料・募集賃料）
2.物件立地、築年数、設備、内装など物件個別要素評価
3.物件既存入居者・テナントの賃料水準
4.物件近隣の仲介業者担当者の意見
❶ホームステイジング
ホームステイジングとは？
ただの空間ではイメージがつきにくい物件に家具や小物でモデルルームのようにインテリアコーディネートを行います。モデルルームとの違いは、ターゲットを選定・把握・意識し、「売れる（決まる）物件」を作ることです。
ホームステイジングの効果は？
①掲載から成約までの期間が約3分の１まで短縮することがあります。
②第一印象が変わり、古い間取りのお部屋でも成約に繋がります。
③弊社の経験豊富なスタッフにより少額からでも効果的な演出を行えます。
❶原状回復工事&デザイン工事
Before
After
クロス張替え、床張替え、CF張替え、ルームクリーニングetc……..。
原状回復工事には数えきれないほどの項目とやり方によってピンあらキリまで多種多様です。
賃貸不動産経営のプロとしてコストを意識してきた私たちだからこそ、お客様の要望に沿ってご提案することが出来ます。
職人・デザイナーが社員として在籍しており、また職人と直接提携しております。工務店などに横流ししているわけでは無いからこそできる安心と納得の施工・金額を実現させており、個人だけでなく法人や同業の不動産会社からも仕事を頂いております。
効果的なテコ入れは、競合物件と比較しても、大きく物件の魅力や競争力が上がります。例え3点式ユニットバスの物件でも、競合物件に対し比較優位の状況となり、物件閲覧の瞬間に「これは良い物件だ!」とお客様に思って頂けるようになります。
しかも、数百万もかけてリフォームをする必要はなく、数万円～のわずかなコストで実現することが可能です。
ソソグー不動産では、経験豊富なスタッフによって立地、間取り、賃料、そういった内容だけでなくその物件が持つ潜在的なニーズを発見致します。募集図面にアピールポイントとして表示することで差別化を目指します。
また、賃貸物件に募集図面は欠かせませんが、募集図面の作りこみにより、物件引き合いに差が出ます。当社は十分な情報量、物件特徴説明、デザインバランスなどを配慮し、お客様・仲介業者担当者様に選ばれる募集図面をコンセプトとしています。
ソソグー不動産の営業活動の基本は、仲介業者様への物件情報の徹底的な告知です。
これまで蓄積してた告知方法ノウハウと、時間をかけて築いてきた多くの仲介業者様とのパイプがその基盤となっています。新規募集開始時はもちろん、条件変更などの情報も、すぐに確実に告知を行います。
❶確実な物件情報広告作業
空室の募集条件が決まると、必要に応じて対象物件エリアで取引のある仲介業者にメール、電話、訪問などの手段により告知を行います。
またけんさくんやレインズなどといった流通広告でも仲介業者様への告知し、不動産業者によっては広告掲載を禁止する会社もありますが、当社は他業者の広告掲載を基本的に許可しております。
自社でもSUUMOやat Homeなどの有力な広告媒体に掲載しておりますが、広告媒体は相当な数があり一社だけで網羅するには限界がありますので、不動産管理会社・大家代理としての立ち位置で最大限のパフォーマンスを出すために最善を尽くします。
また、アナログな方法ではありますが、現地反響が見込めるエリアには物件現地にも募集看板を設置します。
事務所や店舗を借りていただけそうな事業会社に直接コンタクトを取ることもあります。例えば駅前店舗物件などでは、多店舗展開している飲食店本部の開発担当に物件を紹介します。
弊社では、これらの作業を全て確実に、タイムリーに行うことを重視しています。
❷仲介業者様情報データベース化
不動産仲介業者様から1度でも弊社に電話で問い合わせをいただくと、その仲介業者の名前・エリア・担当者名・電話番号などの情報をデータベースに登録し、これらの情報を利用して弊社から空室情報などをメールを中心に多くの仲介業者様に一斉に告知させていただくシステムを構築していっております。
仲介業者様情報にはエリアの情報も含まれているため、仲介業者をリストアップし、募集条件変更やキャンペーン開始などの情報をタイムリーに伝えることなども可能となっています。
メールアドレスは弊社物件を案内いただいたり、物件告知のため仲介業者様を訪問させていただいたときにいただく名刺から収集しており、今も増え続けています。
❸仲介業者担当者様への配慮
弊社の管理物件をお客様にご紹介いただきお申込みを取っていただくのは、仲介業者の担当者です。そのため仲介担当者が仕事をしやすいように、できるだけ配慮しています。
各物件の室内写真は、このホームページから多数ダウンロードできるようになっており、仲介業者が自社ホームページや資料に利用できるようにしています。
その他、仲介業者の成績となるAD（広告費）の支払いは、可能な限り速やかに行うようにするなど取り組んでいます。
❹仲介業者担当者との人的つながり
2の仲介業者様データベース構築と並行して、仲介業者担当者様との人的つながりを重視しています。
弊社担当者の顔と声を覚えていただき、多くの仲介担当者とスムーズなコミュニケーションを取れるようになることを大切にしています。
ITが急速に発達していますが、不動産仲介業者を利用されるお客さまは結局人を介して行われるので、業態に沿ったアプローチを行っています。
これらは、さまざまな方法を試行錯誤し、時間をかけて築き上げてきた方法ですが、今でも改善を継続し、より効果的に広告を行えるよう方法を検討しています。
問合せ・内見・反響データ化
弊社では、自社でシステムを構築していっております。弊社の業務に合わせており、それにより市場に合わせた企業変化を遂げております。
問合せに関しては、物件ごとに閲覧数と問合せ内容は全て記録しており、どういう対策が必要かを検討・判断しております。
募集活動についてオーナーにご報告できるよう、「問合数」「内見数、内見時のお客さまの反応」「仲介業者ヒアリング情報」などは日々記録し、効率的に取り出せる仕組みになっています。
システムについても空室対策目線で構築されてあり、継続してバージョンアップを行っています。
また、弊社では週に1回必ず空室対策会議を行い続けていることも特徴で、空室に対して活発な改善活動を行なっております。
